כיצד רוכשים דירה? - התהליך הפורמאלי
תהליך רכישת דירה הינו אחד הצעדים המשמעותיים ביותר בחיינו, לרוב הדירה הנרכשת אמורה לשמש אותנו לשנים מרובות, ולעיתים לאורך כול שנות חיינו. התהליך איננו קל, לעיתים מפרך ורצוף בבירוקרטיה, ניירת וריצות לגורמים שונים, אבל העובדה היא, שהתהליך הנ"ל, עדיין לא הרתיע אף אדם, במיוחד לא את אלה שרוצים לגור בנכס משלהם, ויכולים להרשות זאת לעצמם. בהרבה ארצות אחרות, במיוחד באירופה וארה"ב, אנשים מעדיפים לשכור דירות מגורים ולא לרכוש אותן, אך בארצנו הקטנטונת, מסתבר, שיותר משתלם לרכוש דירה משל עצמכם, מבלי להיות מאוימים להיזרק ממנה או להחליף כול כמה זמן דירה. במאמר זה תוכלו לקרוא עוד על כיצד רוכשים דירה – התהליך הפורמאלי.
צעד ראשון – בחירת היישוב
בחירת הסביבה היא הצעד הראשון. ישנם אנשים אשר מעדיפים לרכוש דירה בעיר סואנת מרובה מגדלי מגורים גבוהי קומות, וישנם אנשים אשר מעדיפים להתגורר באזורים פחות מרכזיים ואולי אף יותר ירוקים. בתים פרטיים צמודי קרקע עולים לעיתים יותר כסף ממגדלי מגורים משותפים, אך לא תמיד, העניין תלוי באזור בו תירצו להתגורר. אם העיר המועדפת עליכם היא תל אביב, ואתם מבלים בה רוב שעות היום, במיוחד לצורכי עבודה, ובכול זאת מעוניינים להתגורר בבית פרטי, תוכלו להצפין או להדרים לישובים הסמוכים לה, כגון רחובות, ראשל"צ, כפר סבא, הרצלייה, רעננה או פתח תקווה.
כאשר כבר בחרתם ביישוב המועדף עליכם, בדקו את הסמיכות מוקדי הבילוי, קניונים, גני ילדים ומוסדות חינוך, פארקים ירוקים וגני משחקים, כול זאת נכון במיוחד לזוגות צעירים עם ילדים.
בדיקת העתיד לבוא
מצאתם מקום בו אתם מעוניינים להתגורר ויש בו שטחים פתוחים וירוקים? בדקו את תוכניות העירייה העתידיות לגביו. קונים רבים מתפתים לרכוש דירות עם נוף מרהיב, אבל, אז, תוך כמה שנים או פחות, מתברר להם שהעירייה מתכננת לבנות בדיוק בשטחים הללו מבנים חדשים, יכולים אלה להיות פרויקטים למגורים או מוסדות ציבוריים, ואז כול הערך המוסף של הדירה ירד לטמיון. במיוחד יש לעשות זאת, כאשר הדירה אותה אתם מתכננים לרכוש, נמצאת בסמוך לשטחים פתוחים, בדקו מה העירייה מתכננת לעשות איתם, והאם הם באמת יישארו שטחים פתוחים גם בעתיד.
צעדים חשובים לפני רכישת הנכס
דבר ראשון, לפני שאתם רוכשים את הדירה המבוקשת, יש לבדוק את עניין הטאבו, על מנת שתדעו בדיוק, שאותו גורם המוכר לכם את הנכס, הוא גם בעליו, לא פעם ולא פעמיים רוכשי דירות נפלו בפח בעניין זה, ויש לנהוג במשנה זהירות. עוד חשוב לבדוק, האם הבנייה היא חוקית, ולא עומד צו הריסה כנגד הנכס. בקשו מהמוכר את כול האישורים הרלוונטיים. חשוב גם לבדוק, וזאת במיוחד לשוחרי הבריאות, האם הנכס לא נמצא בסמוך לאנטנות סלולאריות המסכנות את בריאותכם.
זיכרון דברים
כאשר אנו מתכוונים לרכוש דירות מיד שנייה או אפילו דירות מהקבלן, יש לערוך ולחתום על זיכרון דברים, למה הכוונה בדיוק? זיכרון הדברים נחתם עוד טרם רכישת הנכס. ההסכם הנ"ל חשוב מאין כמותו ואפילו מחייב כמו כול מסמך משפטי אחר. מי שמפר אותו צפוי לשלם פיצויים לצד הנפגע. בזיכרון הדברים חותמים על קיום וביצוע העסקה, ועושים זאת בנוכחות עו"ד ועם חתימתו ואישורו כמובן. לרוב זיכרון הדברים משרת יותר את מוכר הנכס מאשר הקונה, אבל כאמור, הוא טוב ומועיל לשני הצדדים גם יחד, על מנת שהכול יהיה מסודר וכתוב.
מה קורה כאשר רוכשים דירה מיד שנייה?
בכל מקרה בו אתם מתכוונים לרכוש דירה מיד שנייה, יש לשכור את שירותיו של עו"ד העוסק בדיני מקרקעין. עו"ד, תפקידו לייצג רק אתכם כצד בעסקה, ולהבטיח את האינטרסים שלכם אל מול האינטרסים של המוכר. לעיתים, וכך נהוג לעשות, עו"ד אחד משרת את שני הצדדים, כך גם ניתן לחסוך בעלויות שכר טרחה. מהם המסמכים המדוברים? על המוכר להעביר מסמכים שונים הקשורים למכירת הנכס שלו, כמו כן, נדרשים מסמכי העברת זכויות, וזאת על מנת שלא ייווצר מצב בו הקונה ישלם בעבור חובות של המוכר. כמו כן, נדרשים מיסי מס שבח, או במקרים מסוימים פטור מהמס הזה, שטרות מכר, אישורים על תשלום מס רכישה, אישורי עירייה בכול הקשור למקרקעין ועוד. לפני מכירת הדירה ועוד טרם רכישתה, יש לוודא שהמוכר שילם את כול התשלומים הנדרשים, כמו ארנונה, חשמל, מים, וועד בית ועוד, ושהוא לא מותיר חובות שלו לרוכש הדירה.
יש מספר נושאים עיקריים שיש לתת את הדעת עליהם בעת עריכת עסקת מקרקעין, עם דגש על רכישת דירת מגורים. רכישת נכס נדלני בכלל ודירת מגורים בפרט נחשבת היא למעשה אחת מהרכישות המשמעותיות ביותר שאנשים מבצעים. אנשים הרוכשים דירה משקיעים את מיטב כספם וחסכונותיהם, ובנוסף מתחייבים למשכנתא ולעיתים אף להלוואות נוספות בדרכי מימון שונות. במידה והחלטתם לרכוש דירה, לפני קבלת החלטה מכל סוג בהקשר לכך, יש להתייעץ עם מומחה בתחום, ולבדוק באופן יסודי ומקיף את כל פרטי העסקה בכללותה.
עוד דברים שיש לבצע
יש לבדוק האם בעל הדירה חייב במשכנתא, ומהו הסכום המוערך, האם חלים עליה עיקולים, שעבודים או הערת אזהרה. חשוב מאוד לבדוק שהדירה בנויה על פי חוק ושאין חל עליה או לפחות על חלקה צו הריסה. מומלץ עוד לבדוק, האם ישנן זכויות בניה, אשר יאפשרו לכם להרחיב את שיטחה של הדירה ולהגדיל את גודלה המקורי. כול זאת עושים ברשות המקומית. מסמכים נוספים נדרשים : ייפוי כוח של המוכרים לבא כוחו של הרוכשים, אישור לטאבו מהעירייה המקומית, אישור סילוק משכנתא של המוכר, אישור מרשם המשכונות על כך שאין משכון על הדירה.
מסתבר שההליך הפורמאלי לרכישת דירה איננו קל, וכול זאת עוד לפני שדיברנו על משכנתא, נושא לא פשוט בפני עצמו. כדאי לזכור, אם אתם מתכננים לרכוש דירה יד שנייה או דירה מהקבלן, יש לבדוק את הנושא מכל ההיבטים ולבחור באפשרות הטובה ביותר עבורכם.
